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시공정보
만렙집사 아파트 리모델링 2화_돌발상황 대비하기
2018년 11월 14일 15:05
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만렙집사 아파트 리모델링 1화에서 고양이도 행복한 집을 만들기 위한 예산과 스케줄링을 알려드렸죠?
 

예산과 일정은 정했지만 공사를 시작하는 첫 날부터 생겨나는 변수들. 아무리 예상해도 모자란 돌발상황에 대처하는 방법이 뭘까요? 앞으로 리모델링을 앞둔 여러분은 미리 알아두셨으면 좋겠다는 마음으로 제가 겪은 변수를 알려드려요!


1. 계약파기, 턴키에서 반셀프로
1-1. 턴키, 편할 줄만 알았는데 

원래 공사 시작일은 9월 중순이었습니다. 그리고 공사의 마감일은 10월 초순이었습니다. 열심히 찾아보고 알아보고 선정한 업체는 전체를 총괄하는 턴키 계약이었습니다.

*턴키 계약(Turn-key contract)이란
기획, 조사, 설계, 조달, 시공, 유지 관리 등 리모델링 전체를 포괄하는 계약 방식이며, 발주자는 완성 후 키를 돌리기만 하면 된다는 뜻으로 붙여진 명칭입니다.

담당자가 모든 것을 관리감독 하고 저는 하자가 있나 없나 확인만 하면 되는 편리한 계약이라고만 생각했습니다. 그러나 잘 모른다는 헛점을 이용해서 업체측에서는 강짜를 부리고 자꾸 시공을 추가하며 추가금을 요구했습니다. 처음에는 업체의 주장이 맞을 수도 있다는 생각에 넘어가고 계약을 유지했지만, 본격적으로 공사를 시작하자 태도가 완전히 달라졌습니다.


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사진상으로는 잘 안보일 수도 있지만 문 틀과 벽의 차이가 크고, 마감도 지저분한 상태였습니다.



업체측의 주장으로 결정된 화장실 문 교체 시공이 결정적인 사건이었습니다. 첫 날 문틀과 문을 교체했고 저녁쯤 일이 끝나고 방문한 곳은 엉망이었지만 업체는 하자를 인정하지 않았습니다. 이후로도 업체에서는 문짝 외에도 이것저것 추가적인 비용을 고지했고 마침내 비용을 더 내지 않으면 공사 못한다고 시공자가 돌아가버리는 상황이 벌어졌습니다. 

그쪽에서 먼저 못한다고 드러누웠으니 '그럼 하지 맙시다' 라고 하고 계약금을 돌려 받았습니다. 계약금을 돌려받을 때가 되어서야 문 시공이 잘못된 것을 시인하셨지만, 이미 신뢰가 깨어져 파기할 수 밖에 없었습니다. 철거도 하지 않겠다는걸 겨우 설득해서 잘못 시공된 문을 떼어내고 그렇게 계약은 끝났습니다. 

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문이 뜯겨져 나간 우리집.. 이 상태로 열흘 가까이 멈춰있었습니다



이런 경우 업체들은 계약이 파기되면 계약서 상의 75%의 보상금을 요구합니다. 역으로 저도 보상금을 요구할 수 있었을지 모르겠지만, 그 당시 막무가내로 나오는 업체와 그만 얽히고 싶은 마음이 더 커서 계약금만 겨우 돌려받고 보상금에 대해서는 전혀 생각하지 못했습니다.


턴키 계약이 나쁘다는 것은 아닙니다. 누가 맡고 어떤 집을 고치느냐에 따라 사정은 달라지는 것 같습니다. 다만 계약하기 전에 여러번 확인하며 서류에 꼼꼼히 남겨두면 이런 불미스러운 일은 일어나지 않을 것 같습니다.


1-2. 업체와 계약하고 시공할 때 주의사항

지금 생각해도 아찔합니다. 리모델링 전문가 중에는 좋은 분들도 많이 있지만 우리집과는 안맞는 분이 있을 수도 있습니다. 계약하실 때 시공가능 여부도 중요하지만 가능하다면 아래 사항들을 미리 챙겨보세요. 이 여덟 가지만 기억해도 계약금을 건네자마자 을이 되는 관계에서도 조금이나마 주도권을 잡으실 수 있을 거예요. 


무엇보다 ⑦번과 ⑧번에 별표 다섯개. 치수를 재거나, 설치를 하거나 하는 순간에는 반드시 있어야 합니다. 지나가버리면 수정하기 대단히 어려워 지니까요.


TIP 업체와의 계약 & 시공 진행 유의사항
① 업체의 이전 시공 진행 후 남겨진 사진 (포트폴리오) 확인하기
② 계약한 사람의 의견은 어떻게 전달되는지 확인하기
③ 업체에게 피드백은 어떤 식으로 받을 수 있는지 미리 알아두기 
④ 가능하다면 시공한 장소에 양해를 구하고 가서 확인해보기
⑤ 요구사항은 간단하고 정확하게 정리해서 요청하기
⑥ 공사가 이뤄지는 방식에 대해 미리 알아두기 
⑦ 중요한 시공이 잡히면 장소를 지키기
⑧ 철수하시기 전에 하자를 확인하는 시간을 갖기


새로 계약한 곳은 먼저 저의 의견을 물어봐주시고 잘 모르겠다고 하면 전문가 입장에서 의견을 내주셨습니다. 그리고 고쳐서 살려는 사람의 마음도 잘 이해해 주셨습니다. 한 번 손대면 나중에 바꾸기 어려운 것은 선뜻 결정하기가 어려웠는데, 그럴 땐 비슷한 경우의 사진을 보여주면서 조언을 해주셨습니다. 이렇게 소통이 가능한 곳과 계약해서 진행한다면 처음 머릿속으로 생각한 이미지보다 더 좋은 결과를 얻을 수 있으니 꼭 계약전에 많은 이야기를 나눠 보시기 바랍니다.


2. 뜻밖의 변수들 그리고 대처법

함께 공사를 진행할 분들을 정했으면 우리집을 돌아봐야 합니다. 집의 상태에 따라서 준비해야 할 것들이 생겨요.



2-1. 엘리베이터? 사다리차?

3층 이상의 엘리베이터가 없는 건물인 경우 고려해야 할 것이 한 가지 더 생깁니다. 자재나 기물을 올리는 방법이죠. 가장 먼저 시도하는 것이 시공업체에서 가견적을 볼 때 미리 고지를 하고 비용을 조정하는 것입니다. 저같은 경우죠.


엘리베이터가 있는 경우라도 이용규정과 비용 등이 정해져 있으니 관리사무소에 확인 후 절차를 진행하셔야합니다. 엘리베이터나 업체를 통한 작업이 불가능한 경우에는 부득이하게 별도의 사다리차 비용이 발생합니다.  사다리차 비용은 일반적으로 7-11만원 선이며, 업체측에서 이야기 하는 비용에 따라 지불하시면 됩니다. 저의 경우는 다행히 사다리차를 사용하지 않고 시공업체를 통해 자재와 기물 운반이 가능했습니다. 


 2-2. 소음발생여부-입주민 동의서
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공사 소음관련 입주민 동의서가 필요합니다. 동의서를 받았으면 공사 기간동안 공사 안내문을 게시 해야 합니다. 안내문에는 공사 기간과 그 중 소음 발생이 심한 날짜를 기록했으며, 연락처등을 포함시켰습니다. 간단한 양식이지만 요령껏 구글링을 해서 양식을 변형해서 게시했습니다. 

저희 아파트는 이미 수도공사로 소음이 왕왕 발생하는 터라 공사에 거부감이 없었습니다. 운이 좋았죠. 아파트 리모델링은 기본적으로 동의서가 수수료로 포함되어 있어서 아마도 개인이 동의서 받기는 어렵습니다. 전체 세대의 60%이상을 직접 문을 두드려 받는다는게 사실상 어려운 일이에요. 공사기간동안 소음이 심한 날짜만 되도록 이웃집 분들을 직접 뵙고 말씀드렸고, 만나지 못한 분들께는 부득이하게 안내문으로 알려드렸습니다. 


2-3. 중문 설치의 어려움

중문의 장점은 소음차단, 단열, 내부와 현관의 구분 등등 여러가지가 있습니다. 저는 인테리어 효과를 위해 중문을 설치하고 싶었습니다.
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중문을 설치할 공간 여유가 없는 좁은 현관


하지만 우리집의 현관은 가로 세로 1㎡의 좁은 현관으로, 중문을 만들려면 가벽을 세우고 중문을 만들어야 했습니다. 중문을 만들고 나서 문이 다 열려도 대다수가 현관을 통해 물건을 들여오는데 그 공간 확보가 안될 것 같아서 결국 중문은 포기했습니다. 

아직까진 기존에 가지고 있던 행거와 철망을 이용해서 한 쪽 면만 가벽을 세우고 다니고 있지만 앞으로 여러가지 방향으로 생각해서 파티션 형식으로라도 구현해보려 합니다. 고양이가 있는 경우 방묘문의 역할때문이라도 꼭 필요하기 때문입니다.




2-4. 세부적인 자재 변동

각각의 공정 별로 세부 자재를 선택합니다. 이때 집의 크기와 구조에 맞추어 처음에 계획한 것과 세밀하게 달라질 수 있습니다. 저의 경우도 세 가지 부분에서 변동이 있었습니다.

싱크대의 경우는 수도 공사를 하며 위치를 변경하다보니 바뀐 위치에 맞춰 2700mm에서 2400mm로 크기를 변경하게 된 케이스입니다. 장판은 바닥의 상태에 따라 바꾸게 되었습니다. 너무 얇은 장판은 오래된 집 바닥의 고르지 못한 면을 커버하기 어려워 단가를 조금 올려서라도 약간이라도 두껍게 하기 위해 2.0T에서 2.2T로 변경했습니다.

도배는 인테리어 공사중에 새집증후군 증상을 느껴서 실크벽지의 고집을 버리고 종이벽지 소폭으로 변경했습니다. 실크벽지가 오염 청소도 쉽고 인테리어적으로도 좋지만, 저처럼 새집증후군이 있는 사람에게는 적합하지 않았습니다. 값을 더 주더라도 친환경 벽지가 좋다고 합니다만, 비용이 더 크게 드는데다 현재로는 다양성이 떨어져 선택하지 않았습니다.


3. 변수를 예방하는 체크포인트
3-1. 업체는 반드시 실측 후에 선정하기


공사하기 전 여러 업체를 만나보면서 실측을 꼭 받으세요. 실측에 따라 비용이 결정되며 이때 자재에 따라 비용이 달라집니다. 이 때 예산분배에 따라부분과 추가할 부분을 결정하고 함께 할 업체를 결정하세요. 또한 개인적으로 실측을 할 경우 도면상의 수치는 내부 벽의 너비까지 포함된 너비이므로 벽 너비를 뺀 길이로 실측해 두시는 것이 좋습니다.







3-2. 추가비용 대비하기


공사를 시작하다 보면 꼭 필요한 곳에 예상치 못한 공수가 생길 수 있습니다. 문제는 그런 것들이 타공, 전기배선 같은 설비영역의 공사라면 추가금액이 듭니다. 저의 경우 추가비용이 예상 되는 것은 아래에 기타 공정을 더한 부분들이었습니다. 기타 항목엔 자재 변경 등으로 발생되는 비용이 포함됩니다.




① 전선을 따로 빼내는 전기 배선공사

② 싱크대 설치로 인한 가스 배관관련 타공과 배관비용

③ 배수관 관련 공사

④ 바닥 수평공사

⑤ 화장실 젠다이 설치공사

⑥ 타일 공사(추가가 필요할 때)





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가스 배관은 기존 위치에서 화살표 방향으로 옮겼습니다


②번의 가스배관은 '도시가스배관'을 할 수 있는 곳에서 이동이나 철거 등의 서비스를 받아야 합니다. 저의 경우, 기존의 다용도실에 있던 배관을 일부 철수하고, 새로 가스 배관을 연결해서 배관을 만들었습니다. 

배관이 벽을 통해 나오도록 벽면에 타공도 했습니다. 이렇게 타공과 배관을 함께 해서 28만원정도 들었습니다. 타공만 할 경우 20만원정도 든다고 합니다. 도시가스는 일반 배관이 아니라 도시가스 배관을 설치 할 수 있는 업체에서 하셔야 합니다.



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왼쪽에 표시한 벽돌 부분이 젠다이입니다.

⑤ 번의 젠다이 설치공사 같은 경우는 수납장을 전면 거울 슬라이딩 장으로 선택하며 추가된 부분입니다. 거울 슬라이딩장을 설치할 경우, 슬라이딩장의 두께 때문에 세면대를 조금 돌출 시켜야 하는 경우가 생깁니다. 애초에 공사계약서에 명시되어 있지 않았던 부분이라 약 25만원 정도의 추가금을 내고 '젠다이'라고 하는 화장실에서의 작은 벽을 쌓는 공사를 추가할 수 있었습니다.



3-3. 기타 예상하지 못하는 변수들




스케줄을 따라 배분해 두었지만 공사라는 것이 딱 정해진 일자에 끝나지 않는 경우도 생깁니다. 또한 각각 공사하시러 오는 분들이 다 다른 분들이라 그 분들과의 예상하지 못한 일들도 생깁니다. 미리 걱정하기 보단 변수에 대한 대처를 미리 생각해둡니다.



화장실 공사가 원래는 5일정도 소요 예정이었습니다. 그런데 중간에 타일을 새로 고르는 바람에 9일 한글날(휴일)을 건너뛰고도 11일이 되어야지 타일을 부착할 수 있었습니다. 타일 양생 과정이 지나고 나서 도기를 설치 할 수 있어서 덩달아 도기 설치 일정도 뒤로 늦춰졌습니다. 실제 작업일은 5일이지만 결론적으론 거의 7일이 넘게 소요되었습니다.
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언제 어떻게 변할 지 모르는 공사 현장

변수라는 것이 미리 걱정한다고 해서 미리 알고 전부 대처 가능한 것은 아니었습니다.  입주전에 전 주인분의 배려로 미리 공사를 시작할 수 있었음에도 여러 변수 때문에 예상 시간과 비용이 많이 달라졌고, 계약 파기만으로도 정신이 없던 저는 변수 대처는커녕 늘 초조하게 지냈습니다. 

저는 집이 완성되어 갈 무렵이 되어야 겨우 마음을 잡을 수 있었는데, 여러분은 시간과 비용을 미리 넉넉한 마음으로 예상하셔서 조금이나마 여유롭게 진행하실 수 있을겁니다.



다음 편에서는?
3화에서는 빠듯한 예산에서 어떻게 비용을 아낄 수 있었는지 살펴봅니다. 내 마음과 통장 모두에게 만족할 수 있도록 헤맨 과정을 보면서요. 최고의 집사로 거듭나는 아파트 리모델링 끝까지 함께 해 주세요!
 
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실제 적용 샷을 보고
살 수 있어 좋아요!
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